À l’heure où les taux d’intérêt sont très bas, l’investissement s’avère être bien plus rentable que l’épargne. D’autant que de nombreux dispositifs sont mis en place par les gouvernements successifs avec l’objectif d’améliorer la situation immobilière de certaines zones. Ces lois sont appréciées pour leur effet vertueux. Favorables aux locataires qui peuvent se loger dans de meilleures conditions, aux entreprises du bâtiment qui remplissent leur carnet de commandes, et donc à l’emploi, ces dispositifs sont particulièrement intéressants pour les investisseurs qui, en plus d’accroître leur patrimoine, réduisent leur fiscalité.
Loi Scellier / Duflot / Pinel
C’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu et le plus mis en avant par le Gouvernement depuis plusieurs années. Car avant la loi Pinel, active depuis septembre 2014, le dispositif Scellier proposait depuis 2009 une réduction d’impôt aux acquéreurs de biens immobiliers destinés à être loués. Une loi remplacée un temps (entre janvier 2013 et août 2014) par la loi Duflot. Voilà pour l’historique. Mais, concrètement quel est l’intérêt du dispositif Pinel ? Le principe est simple. Plus la durée à laquelle vous vous engagez à louer le bien est longue, plus le taux de réduction fiscale est conséquent :
- 12 % pour 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Outre la rentabilité brute locative estimée à environ 3 %, cette défiscalisation permet d’atteindre un rendement de 4,5 % voire 5 %. Ce dispositif est en revanche encadré par de nombreux critères relatifs au logement, à sa localisation, aux ressources du locataire, aux conditions de location et notamment au montant du loyer. Enfin, la réduction d’impôt est ainsi plafonnée :
- 300 000 € par personne et par an,
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard s’adresse aux acquéreurs d’un bien immobilier en résidence meublée neuve dans le but de louer. Ils bénéficient alors d’une déduction fiscale de 11 % du montant investi dans le cas où l’investissement est réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019. À noter que cette réduction d’impôt est lissée sur 9 ans et peut être dans certains cas reportée pendant 6 ans. Autre avantage du dispositif : la potentielle récupération de TVA. En effet, lorsque l’exploitant de la résidence propose au moins trois services (fourniture de linge, nettoyage, petit déjeuner…) et sous certaines conditions, l’acquéreur peut récupérer les 20 % de TVA engagés lors de l’acquisition. Il faut également savoir que s’il est possible d’acheter plusieurs logements meublés par an, la réduction d’impôt sur le revenu est plafonnée. Quant à la rentabilité d’une telle opération avec le bénéfice du dispositif, elle peut dépasser le taux de 5 % sur 15 ans. Il est en outre possible de cumuler ce dispositif avec le statut LMNP…
LMNP
LMNP signifie « Loueur meublé non professionnel ». Il s’agit d’un statut qui permet au propriétaire bailleur de réduire son impôt et de se constituer un patrimoine. En effet, un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives assure une bonne rentabilité de l’investissement. Contrairement au dispositif Pinel, cette option n’est pas soumise à un plafond de ressources ou de montant de loyer. Deux conditions s’imposent toutefois :
- les recettes générées ne doivent pas dépasser 23 000 €,
- le propriétaire LMNP ne doit pas être inscrit au RCS, le Registre du commerce et des sociétés.
Un dispositif spécial habitat dégradé
Dernier né des dispositifs de défiscalisation, la loi Denormandie vise à encourager la rénovation des logements dans les quartiers anciens dégradés. Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, elle permet, à l’image de la loi Pinel, d’obtenir une réduction d’impôt qui varie en fonction de la durée consentie de location :
- 12 % pour 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Cet avantage fiscal s’applique non seulement sur le prix d’acquisition, mais aussi sur le coût des travaux. À noter que les travaux doivent représenter au minimum un quart du prix du bien immobilier. Parmi les autres conditions pour profiter du dispositif figurent également des plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que la localisation du logement à réhabiliter. Ce dernier doit en effet être situé dans l’une des villes inscrites au programme national « Action cœur de ville ».
Un dispositif spécial immobilier classé
La loi Malraux a été quant à elle mise en place pour encourager les investisseurs à restaurer des biens immobiliers classés comme monuments historiques par exemple. Les réductions d’impôts sont variables en fonction du type de bien acquis :
- 22 % pour les biens qui se trouvent au sein d’un site patrimonial remarquable bénéficiant soit d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine soit d’un programme de restauration d’utilité publique,
- 30 % pour les biens qui bénéficient d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou qui se trouvent dans d’anciens quartiers dégradés ou conventionnés « Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ».
Là encore, le bien rénové doit être destiné à la location. La défiscalisation s’applique alors sur le montant des travaux de restauration. L’acquéreur doit toutefois s’adresser à un architecte des bâtiments de France et assurer une restauration complète. La loi Malraux est donc favorable à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier de prestige.
Un dispositif spécial DOM-TOM
Pour encourager l’investissement dans les DOM-TOM, le gouvernement français a mis en place la loi Girardin. Elle consiste à accorder des avantages fiscaux aux investisseurs dans divers secteurs et notamment dans l’immobilier. Ce Pinel outre-mer ouvre droit à des taux de réduction d’impôt plus importants qu’en métropole :
- 23 % pour 6 ans de location,
- 29 % pour 9 ans de location,
- 32 % pour 12 ans de location.
Les mêmes règles de plafond que celles concernant le dispositif Pinel s’appliquent. Là encore, des plafonds de loyer et de ressources des locataires doivent être considérés. Et pour favoriser encore le développement de la construction et de l’habitat à prix modéré dans les DOM-TOM, le seuil global de niche fiscale passe de 10 000 € en métropole à 18 000 € en outre-mer.
