Les contribuables français qui souhaitent investir dans un bien immobilier meublé à fin de location peuvent opter pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et ainsi défiscaliser une partie de leurs revenus locatifs. Principe, calcul, plafond… Pour tout savoir sur l’amortissement LMNP, suivez le guide.

Principe

Depuis 1949, le statut LMNP est favorable aux investisseurs particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en réduisant leur fiscalité. Comment ? Grâce à l’amortissement LMNP non déductible sur location. En clair, vous achetez un appartement meublé, le placez en location et dégagez des revenus locatifs. Outre la récupération de la TVA si vous avez investi dans une résidence neuve de services (médical, tourisme, étudiants), vous pourrez amortir votre bien, c’est-à-dire considérer sa dévalorisation annuelle pour venir limiter le bénéfice enregistré et donc l’impôt à payer. Attention toutefois, l’amortissement LMNP ne peut accroître un déficit. Il peut seulement diminuer le bénéfice, voire le réduire à zéro. Un amortissement excédentaire peut en revanche être reporté sur un futur bénéfice. En LMNP, l’amortissement non déductible reportable doit être inscrit sur le formulaire Cerfa 2033.

Calcul

Avant de calculer l’amortissement non déductible pour LMNP, il faut distinguer les divers éléments soumis à des régimes d’amortissement différents :

  • l’immobilier hors taxes (hors terrain), ainsi que les frais de notaire sont amortis sur une période allant de 20 à 40 ans ;
  • les meubles et équipements hors taxes sont amortis sur une période allant de 5 à 7 ans.

Pour illustrer le calcul de l’amortissement, prenons un exemple. Vous achetez un appartement 200 000 €. Pour calculer le montant de l’amortissement annuel sur 25 ans, il suffit de diviser le montant du bien par 25 : 8 000 €. Le mobilier est d’une valeur de 5 000 €. Sur 5 ans, l’amortissement annuel est de 1 000 €. On amortit les frais de notaire de la même manière que l’immobilier. 15 000 € sur 25 ans : 600 €. Pendant les 5 premières années, l’amortissement annuel atteindra 9 600 €. Pendant les 20 années suivantes, l’amortissement annuel atteindra 8 600 €. En conséquence, si grâce aux loyers perçus, votre bénéfice comptable s’élève à 10 000 €, votre bénéfice imposable sera seulement de 400 € les 5 premières années (10 000 – 9 600). Ce statut permet donc de défiscaliser ses revenus de façon significative.

Plafond

Toutefois, afin de limiter cette défiscalisation ouverte aux particuliers investisseurs, l’Etat pose des conditions pour en bénéficier. Les revenus générés par l’activité de LMNP ne peuvent dépasser 23 000 € ou représenter plus de la moitié des revenus globaux.

LMNP et loi Censi-Bouvard

Le statut LMNP n’est pas incompatible avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Pas d’amortissement non déductible avec Censi-Bouvard, mais une réduction d’impôt de 11 % qui s’étale sur 9 ans. Seul le mobilier, qui ne bénéficie pas de cet avantage fiscal, peut être amorti. La part du montant du logement acheté qui bénéficie de la réduction étant limitée à 300 000 €, la part qui dépasse ce plafond peut également être amortie.